아무도 몰랐던 수장고의 높은 수익성(#2)

지난 글에서 한국 수장고가 잠재성이 있다는 사실을 알게 되었습니다. 하지만 실제 개발에서 사업성이 나올지 궁금하실 겁니다. 결론부터 얘기하면 수장고 사업성 있습니다. 타 수익시설에 비해 높은 수익성으로 장기 운영에 탁월한 면모를 보입니다.

 

이번 글에서 사업성에 대해 자세히 다뤄보겠습니다.

 

< 수장고의 잠재성을 다룬 이전 글 >

부동산 개발업자도 모르는 한국 수장고의 잠재성(#1)

 

목차

 

 

수익 : 수장고의 임대료는 굉장히 높다

 

사업성 분석에서 가장 중요한 두 가지는 수익과 지출입니다. 수익은 크게 분양상품인지 운영상품인지에 따라 분양대금과 임대료로 나뉩니다. 수장고는 일반적으로 운영을 합니다. 물론 물류센터처럼 개발 후 즉시 통매각을 할 수도 있습니다. 하지만 수장고 사례 부족으로 정확한 캡레이트 산정이 불가하니 운영 모델로 가정하겠습니다.

 

< 수장고 임대료 >

 

수장고의 임대료는 어느 선일까요? 전용 면적 기준 평당 20~70만원까지 다양합니다. 조금 더 범위를 세분화하면 보급형 평당 20만원, 일반형 평당 30만원, 고급형 평당 40만원, 공항 직속 프리미엄 수장고 평당 50만원입니다. 

 

한국 민간 수장고인 K옥션이 전용평당 15~20만원 선, 인사아트센터 및 서울옥션이 전용평당 15~40만원대입니다. 해외에 있는 민간 수장고는 좀 더 고가입니다. 예술품 옥션 업체 소더비와 크리스티에의 수장고가 전용평당 35~45만원입니다. 룩셈부르크 공항의 Fortius는 65만원대, 홍콩 FASS는 80만원에 육박하는 고가 상품입니다.

 

• 보급형 : 20만원/전용평
• 일반형 : 30만원/전용평
• 고급형 : 40만원/전용평
• 공항형 : 50만원~/전용평
• 해외 프리미엄 : 80만원/전용평

 

< 오피스 임대료(비교용) >

 

수장고 가격만 늘어놓으면 가격의 감이 잘 오지 않을 수 있습니다. 오피스와 비교해 보겠습니다. 굉장히 러프하게 잡는다면, CBD(중구), GBD(강남) 권역의 B급 오피스가 계약평당 5만원, A급 오피스는 계약평당 10만원, 프라임 오피스가 계약평당 15만원 합니다.

 

수장고는 전용면적 기준인데 오피스는 계약면적 기준이라 비교가 힘듭니다. 오피스 전용률을 50%로 잡고 전용평당으로 바꿨습니다.

 

• B급 오피스 : 5만원/계약평  =  10만원/전용평
• A급 오피스 : 10만원/계약평   =   20만원/전용평   
• 프라임 오피스 : 15만원/계약평   =   30만원/전용평

 

수장고와 오피스의 임대료를 같은 급의 상품과 비교하면 수장고가 오피스에 비해 2배가량 임대료가 높습니다. 수익성이 상당합니다. A급 입지의 1층 상가 임대료에 육박합니다.

 

< 수장고 층별효용률 >

 

수장고의 가장 큰 장점 중 하나는 층별효용률이 적다는 점입니다.(아직 구체적인 층별효용률 자료는 찾지 못했습니다.) 1층 목 좋은 위치의 상가가 전용평당 20만원이라 해도, 2층은 12만원, 3층은 10만원, 지하 1층 9만원으로 뚝뚝 떨어집니다. 반면, 수장고는 층에 관계없이 높은 임대료를 받을 수 있습니다.

 

 

비용 : 하지만 공사비가 비싸다

 

수익이 높다고 무조건 좋기만 한 것은 또 아닙니다. 공사비가 상당합니다. 어떤 상품의 수장고를 짓느냐에 따라 천차만별이지만 일반 주거, 상업, 업무 시설에 비해 비쌉니다. (공사비가 2021년부터 상당히 올랐습니다. 상승분을 감안하여 일반적인 시세를 적용했습니다.)

 

< 직접 공사비 - 수장고 >

 

보급형 수장고 : 1000~1400만원/평

일반형 수장고 : 1400~1700만원/평

고급형 수장고 : 1500~1800만원/평

 

< 직접 공사비 - 일반 시설 >

주거 : 550~700만원/평

업무 : 700~900만원/평

 

 

얼핏 봐도 공사비가 2배가량 비쌉니다. 수익이 높은 반면 공사비도 높습니다. 공사비가 높은 이유는 수장고가 워낙 고가의 물품을 보관하는 창고이다 보니 특수 계획이 들어가기 때문입니다. 각종 조습 패널, 단열층, 차수막, 공조관리 시스템, 보안 설비 등등 일반 부동산과는 다른 건축적 특성을 보입니다.

 

 

수장고 사업성 분석 : 사업성 좋다

 

수장고의 사업성 테스트를 해보겠습니다. 시행사에서 개발 사업할 때의 타당성 검토 수준으로는 할 필요가 없기에 간략하게 비교했습니다. 땅, 간접비용, 부대비용, 금융비는 고려 대상에서 제외했습니다. 운영 수익과 공사비만 고려했습니다. 

 

< 사업성 분석 엑셀파일 공유 >

수장고 FS_용호랭이의 건축이야기.xlsx

0.06MB

 

운영 상품이기 때문에 오피스와 비교했습니다. 10년 운영, 20년 운영, 30년 운영 뒤의 NPV값과 IRR값을 이용해서 수장고 수익성을 보겠습니다.

 

< 기본 가정 >

 

 

[공통사항]

• 임대면적 : 1,000평
• 전용면적 : 500평
• 전용률 : 50%

 

[수장고]

• 월 임대료(계약) : 150,000원
• 월 임대료(전용) : 300,000원
• 공사비 : 15,000,000원

 

[오피스]

• 월 임대료(계약) : 80,000원
• 오피스 관리비 : 50,000원
• 오피스 보증금 : 월세x10
• 보증금 운용이율 : 3.5%
• 공사비 : 9,000,000원

 

< 사업성 산출 >

 

 

분석에 앞서 NPV를 간단히 설명드리겠습니다. 영어라 말이 어렵지 돈의 가격이 시간에 따라 달라지니, 그 가격을 한 시점으로 고정해서 본다는 뜻입니다. 쉽게 말해 0보다 크면 사업성이 나온다고 봅니다. 

 

10년 운영만으로 오피스와 수장고 모두 사업성이 있습니다. 오피스의 NPV가 22억이지만, 수장고는 7억대로 낮습니다. 아직은 오피스의 사업성이 높습니다.

 

하지만 20년 기준으로 수장고의 NPV가 오피스의 값을 따라잡았습니다. 30년에서는 그 격차를 좀 더 벌렸습니다. 장기 운영에서는 수장고가 유리합니다. 이유는 간단합니다. 수장고가 공사비가 비싸서 초기 비용이 많이 들지만, 임대료도 높기 때문에 더 오래 월세를 받을수록 수익이 쭉쭉 늘기 때문입니다.

 

수장고 사업성 분석 : 장기 운영에 유리하다

 

수장고는 운영을 오래 할수록 유리합니다. 

 

 

 

위 그래프는 오피스와 수장고의 누적 현금흐름입니다. 간단하게 보면 오피스는 7년 차 즈음 드디어 흑자를 보고, 수장고는 약 9년 차에 흑자가 됩니다. 초기 공사비 때문에 수장고가 오피스에 비해 흑자전환이 느립니다. 그럼에도 수익이 좋기 때문에 오피스를 12년 차에 따라잡고 더 좋은 사업성을 보입니다.

 

 

수장고 사업성 분석 : 초기 투자비 해결이 관건이다

 

이렇게 높은 수익을 안겨주는 수장고지만 큰 결점이 있습니다. 초기 투자비가 너무 높다는 점입니다. 타 시설 공사비에 비해 2배가량 높기 때문에 준공 이전 지출이 큽니다. 이는 금융비 상승으로 이어집니다. 만약 PF 대출을 높은 금리로 받으면 이자 내다가 사업성이 많이 깎일 수 있습니다.

 

따라서 개발 대지가 크다면 한쪽은 분양시설, 한 쪽은 운영시설로 나누고, 분양에서 얻은 초기 분양대금으로 대출금을 끄는 전략이 필요합니다. 또는 매각 업체를 마련하고 준공 후 매각도 방법입니다. 혹은 메이저 수장 업체와의 협약으로 유리한 금융 전략을 마련할 수도 있습니다. 사업 현황에 따른 고민이 필요한 지점입니다.

 

 

< 사업성 결론 >

1. 수장고는 고수익 운영상품이다.

2. 장기 운영시 특히 유리하다.

3. 사업 초기의 높은 지출을 해결해야 한다.

 

 

 

 

그렇다면 수장고 계획 시 구체적으로 고려해야 할 점은 무엇일까요? 설계 계획은 뭐가 다를까요? 전용률은 어느 정도로 산정할까요? 타 시설과의 연동은 어떻게 될까요? 

 

수장고의 건축 계획을 알아야 원활한 수장고 개발 사업이 가능합니다. 다음 포스트에서는 수장고 건축 계획을 다루겠습니다.

 

 

더 자세한 내용을 원하면 연락주세요.

hyh9506@naver.com