시골집 매매 주의사항, 이거 모르면 큰일 납니다

 

많은 이들이 삭막한 도시를 피해 시골로 떠나고 있습니다. 하지만 시골집 매매는 권리관계가 복잡해 3억짜리 시골집이 이자 먹는 짐짝으로 전락했다는 소식을 종종 접합니다. 건축업계에 몸 담고 있는 필자도 주변에서 안타까운 소식을 접할 때마다 마음이 착잡해지더군요.

 

그래서 시골집 매매할 때 꼭! 체크해야 할 사항들만 추려봤습니다. 최소한 아래 6가지만 주의하셔도 크게 낭패 보는 일은 없을 것입니다. 매매 계약 도장 찍고 나면 땅을 치고 후회해도 돌이킬 수 없습니다. 시골집, 전원주택 매매는 한 두 푼 드는 일이 아니므로 내용 꼭 숙지하셔서 원하는 컨츄리 생활 이루길 바랍니다.

 

 

목차

 

1. 맹지 확인은 필수 중에 필수!

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건물은 도로가 접한 땅에서만 가능합니다.  건축법상 최소한 폭 4m의 도로에 2m는 접해 있어야 건축허가가 가능합니다. 맹지는 이 요건을 충족시키지 못한 땅으로 건축을 하지 못하는 땅입니다. 우리가 농사지으려고 땅 사는 것도 아니고 집 짓고 살려고 삽니다. 그러니 맹지 여부는 정말 중요한 요소입니다.

 

시골집 매매를 하다 보면 특히 싸게 나온 매물이 있습니다. 딱 보기에는 건물도 올라가 있어 맹지가 아닌 것처럼 보이는데 이상하게 저렴한 땅이 있습니다. 그런 경우 알고 보면 맹지인 때가 있습니다. 무허가로 건물을 올려버렸기 때문에 최악의 경우엔 생돈 내서 건물을 철거해야 할 수도 있습니다.

도로가 접하지 않으면 건축이 안된다.

 

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[ 집에서 쉽게 가능한 맹지 확인법 ]

정확하게 맹지를 확인하려면 임장을 다녀가서 도로가 있는지 확인한 뒤, 관할 지자체에 문의를 해봐야 합니다. 하지만 하나하나 하기엔 너무 힘이 듭니다. 그래서 방구석에서 간단하게 할 수 있는 맹지 확인법을 알려드립니다.

 

① 토지이음에 들어간다.

http://www.eum.go.kr

토지이음은 국토교통부에서 운영하고 있는 사이트로, 토지에 대한 전반적인 사항을 쉽고 정확하게 알려줍니다. 지금 맹지 확인을 안 하더라도 꼭 즐겨찾기에 추가해 둬서 나중에라도 이용하길 바랍니다.

 

②  해당 주소를 입력한다.

홈페이지에 들어가면 주소 검색란이 보입니다. 매매 물건의 주소를 입력하고 [열람] 버튼을 누릅니다. (저는 임의로 주소 넣었습니다.)

 

③  도로가 접하는지 확인한다.

해당 토지가 도로에 접하는지 직접 확인합니다. 도로는 소로, 중로, 대로 이렇게 표시되어 있습니다. 위의 예시에서는 '소로 1류(폭 10m ~ 20m) 이렇게 도로가 있습니다. 지도를 보니 해당 토지인 '219대'와 면한 것을 알 수 있습니다. 따라서 이 땅은 맹지가 아닙니다. 도로 경계가 잘 안 보인다면 도로 부분을 지도에서 클릭하면 눈에 잘 띄게 변하니 유용하게 활용하길 바랍니다.

 

 

 

2. 최소한 건폐율과 용적률은 확인하자

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건폐율은 토지의 얼마만큼 건물을 지을 수 있는지. 용적률은 건물 평수를 얼마까지 할 수 있는지 정한 규제입니다. 예를 들어 봅시다. 100평인 땅에 건폐율 50%, 용적률 200%가 적용되어 있습니다. 100평에 50%이니까 50평 사이즈의 땅 위에 건축할 수 있고, 100평에 200%이니까 200평까지 건축이 가능합니다. 

 

시골집 매매는 시골집 그대로 살려고 하기보단 해당 건물을 철거하고 말끔한 전원주택을 짓고 살 목적이 대다수입니다. 그렇기에 내가 살 집의 개략적인 평수를 알기 위해서도 건폐율과 용적율 확인은 필수입니다. 용적율 40%인 줄 알았으나 규제로 인해 실제로는 20%였다면 30평 집이 15평으로 쪼그라들 수 있습니다.

 

 

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[ 쉽게 확인하는 건폐율 · 용적률 ]

 

• 앞에 맹지 확인했을 때처럼 토지이음에 들어가서 주소를 열람합니다. 

• 왼쪽 탭의 [건폐율 · 용적률]을 클릭합니다. 

• 건폐율(조례)와 용적률(조례)를 확인합니다.

 

클릭 몇 번만에 전국에 있는 토지 건폐율과 용적률 확인이 가능합니다. 간혹 인센티브 항목으로 인해 건폐율과 용적률이 완화되는 경우가 있지만 해당 내용은 전문가가 아니면 확인이 힘듭니다. 그래도 기본 건폐율, 용적률과 크게 차이는 나지 않으니 나중에 실제 건축할 때 설계사무소에 물어보면 됩니다.

 

 

3. 토지주와 건물주가 같은지 확인하자

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우리나라는 일반적으로 토지와 건물의 소유주가 같습니다. 하지만 시골집 매매시엔 특히 주의해야 합니다. 행정력이 잘 닿지 않는 교외 지역 특성상 마구잡이로 지어진 건축물이 많습니다. 본인 토지에 어떤 일이 일어나는지조차 모르는 토지주도 있기 때문에 매매 후에 뒤늦게 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

토지주와 건물주가 같은지 확인하는 방법은 간단하니 꼭 확인해서 낭패 보는 일이 없어야 합니다.

 

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[ 쉽게 확인하는 토지주와 건물주 ]

 

정부24

• 우선 정부24 홈페이지에 접속합니다.

 

• 토지주 확인은 토지(임야)대장 발급하고, 건물주 확인은 건축물대장을 발급받으면 됩니다.

 

이 방법을 아신 여러분들은 이제 전국의 토지주, 건물주를 알 수 있게 되었습니다.

 

건물주와 토지주가 서로 다르다고 모두 문제가 있는 것은 아닙니다. 지상권을 협의에 의해 해결하고, 소유에 관한 권리를 정리하면 됩니다. 하지만 일이 복잡해지니 토지주와 건물주가 서로 같은 시골집, 전원주택을 선택하는 방법을 추천드립니다.

 

 

 

4. 눈에 보이는 경계가 전부가 아니다

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우리는 보통 땅의 토지를 공인중개사를 통해 확인합니다. 매물이 올라온 물건의 면적과 경계는 도시에서는 보통 정확하지만 시골에서는 이야기가 달라집니다. 땅의 경계가 잘못된 경우는 크게 두 가지 이유입니다.

 

1. 과거 종이로 된 지적도가 전산화되는 과정에서 오류가 발생
2. 관습적으로 사용되던 경계를 실제로도 이용

 

특히 시골에서는 두 번째 경우가 흔히 발생합니다. 동네 주민들끼리의 관습에 따라 경계가 임의로 형성된 것이지요. 경계가 달라지면 건축물을 지을 때 자칫 큰 문제로 불거질 수 있습니다. 현황에 따라 설계를 마치고 착공을 했는데 알고 보니 남의 땅이라면 애써 지은 건물을 철거할 수도 있습니다.

 

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[ 쉽게 하는 경계 확정 ]

토지의 경계확인은 앞에서 설명드렸던 토지이음을 기본으로 확인한 뒤, 토지대장과 등기부등본, 지적도의 경계와 면적이 일치하는지 확인합니다. 결정적으로는 현재 쓰이는 상황과 부합하는지 반드시 확인합니다. 만약 문제가 있다면 경계를 다시 측량해야 합니다. 이때 아래 사이트를 이용하면 편리합니다.

 

지적측량바로처리센터에 오신것을 환영합니다

인터넷 검색에 나오는 지적측량 사이트를 이용하거나 지역 업체를 통해 측량을 진행해야 합니다. 별도의 비용이 소요되지만 경계를 확정 짓는 일은 무엇보다 중요하니 필수적으로 진행해야 합니다.

 

 

 

5. 무허가 미등기 주택을 조심하자

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도시와 달리 시골에는 생각지도 못했던 변수들이 많습니다. 그중 대표적인 문제가 무허가 미등기 건물입니다. 현장에는 분명 건물이 있었는데 미등기 건물이라 공부상에는 건물이 존재하지 않는 경우입니다. 무허가 건물은 신축시, 리모델링시 문제가 발생할 수 있고, 금전적인 손해도 발생할 가능성이 큽니다.

 

무허가 미등기 건물을 양성화하여 등기를 하는 방법도 있습니다. 하지만 세부 사항에 따라 등기 가능 여부가 다르며 깔끔하게 철거하는 편을 보통 선호합니다. 만약 양성화 등기를 한다면 약 500만원 정도가 소요됩니다.

 

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[ 쉽게 하는 미등기 주택 확인법 ]

건축물대장 예시

해당 토지의 건축물대장을 떼봅니다. 방법은 3번 토지주와 건물주 확인 방법 때 건물주 확인했던 방법과 같습니다. 답사 때에는 건물이 있었지만 건축물대장이 나오지 않는다면 해당 건물은 무허가 미등기 건물입니다.

 

 

 

 

6. 수도 · 전기 · 가스를 체크하자

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시골의 집이나 전원주택을 매매하면서 의외로 놓치기 쉬운 부분이 수도 · 전기 · 가스 시설입니다. 생활하는 데에 가장 기본적인 인프라이기 때문에 당연히 있겠거니 하고 넘기는 분이 많습니다. 하지만 시골에선 에너지 공급 방식이 천차만별입니다.

 

상하수도가 중앙 시설과 직접적으로 연결되어 있지 않아 주변 지하수의 물을 사용하는 경우도 있고, 자체 발전기로 전기를 공급하기도 합니다. 만약 전기를 한전에서 공급받기 위해선 송전 시설 건설비용을 대야 하는 데, 외진 곳은 그 비용이 기하급수적으로 늘어날 수 있습니다. 또한 가스도 어떤 가스를 어디서 공급받느냐에 따라 삶의 질이 달라집니다.

 

잘못하면 송전 비용으로 수천만원 들 수 있습니다.

 

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[ 쉽지만은 않은 인프라 확인법 ]

가장 기본적인 방법은 현장 답사입니다. 답사를 통해 해당 주택의 인프라 시설이 어떻게 갖춰져 있는지 확인하는 방법이 가장 빠르고 정확합니다. 만약 인프라가 갖춰지지 않아 업그레이드를 시키고 싶다면, 한국수자원공사, 한국전력공사, 한국가스공사에 직접 문의를 해봐야 합니다.

 

 

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지금까지 시골집이나 전원주택을 매매할 때 반드시 주의해야 할 점 6가지에 대해 알아보았습니다. 시골집 매매가 어렵게 느껴질 수 있지만 위의 체크사항만 꼼꼼히 점검해도 어처구니없는 상황은 많이 줄일 수 있을 겁니다. 부디 좋은 집 구하길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

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