서울 아파트 시세, 현재 집값 상황은?

서울 아파트 시세가 폭락하며 자가 소유자에겐 걱정이, 전세 세입자에겐 깡통 전세 근심이, 분양 계획자에겐 매수 타이밍에 대한 우려가 가득합니다. 뉴스에선 만날 집값이 3억씩, 5억씩, 7억씩 떨어졌다고 하는데, 정말 그 정도로 떨어졌을까요? 하락했다면 어느 정도 낙폭일까요? 서울 아파트 시세의 현재를 정확히 진단해 보겠습니다.

 

 

목차

 

 

서울 아파트 가격 변동률 정리한 엑셀 표입니다.

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주간 서울 아파트 매매가격지수_20230115.xlsx

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0. 집값 폭락 원인 : 기준 금리 하락 때문

 

서울아파트시세_(KB 부동산)

워런버핏 연평균 수익률 20%. 2014년 이후 서울 아파트 연평균 수익률 30%. 서울 아파트 시세는 전설적인 투자의 귀재 워런 버핏마저 이길 정도로 가파르게 올랐다. 평균 5억에서 13억이 될 때까지, 8년도 채 걸리지 않았다. 무려 2.6배의 가격상승이다.

 

 

서울아파트 최근 시세 조회_(KB 부동산)

 

하지만 코로나 전염병에서 벗어나며 1%대 저금리에서 벗어나기 시작했고, 세계적인 돈 잔치는 끝이 났다. 미국이 먼저 금리를 대폭 올렸고, 우리나라도 따라 올릴 수밖에 없었다. 안 올리면 외화가 부족해지니까. 2021년 0.5%에서 2023년 3.5%까지 한국 기준금리는 단기간에 7배나 상승했다. 결국, 부동산 가격은 폭락 중이다.

 

 

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1. 서울시 전체 아파트 시세

서울시 전체 아파트 시세 (호갱노노)

지난 1년간 서울 아파트 시세 변동률을 나타낸 그림이다. 한눈에 봐도 하락을 뜻하는 파란색이 많이 보인다. 서울 아파트가 이렇게 대부분 하락을 겪는 일은 흔치 않은 일이다. 가격 하락이 심각하다는 뜻으로 바로 읽힌다. 용산구와 중구가 가격 하락을 방어하는 이유는, 용산구와 구도심 계획 이슈가 워낙 뜨겁기 때문인 것으로 풀이된다.

 

다만, 강남구 아파트 시세 변동이 고작 -0.1%이니까, "10억 아파트가 겨우 100만원 떨어졌네?" 이렇게 해석하면 안 된다. 그 유명한 평균의 오류뿐이 아니라, 부동산만의 독특한 가격 산정 방식 때문이다. 그러니 여기선 서울시 집값 전체 분위기를 읽었으니, 구체적으로 파고들어 보자.

 

 

- 부동산 가격이 실제 얼마 떨어졌는지 알고 싶다면! 아래 글 꼭 보세요 -

3억 폭락한 서울 집값, 왜 통계는 겨우 -0.4%일까?

 

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2. 강남구 아파트 평균 시세

 

강남구 아파트 시세 (KB부동산)

 

강남구 아파트 시세 평균치를 최고가와 최저가끼리 비교했을 때는 약 2.3%가량 낙폭이다. 가격이 2021년 9월경으로 되돌아간 것이다. 물가상승률을 고려하면 2021년 전반기까지 후퇴했다. 2년 전 가격으로 돌아간 모습이다. 예부터 서울 중에서 강남구 아파트는 불패의 신화였지만 최근엔 그 명제가 깨지고 있다.

 

강남구 아파트 전년대비 거래량 비교(호갱노노)

더 심각한 문제는 실제 가격 하락 폭이 고작 2.3%가 아니라는 점이다. 자료에 따르면 강남구의 2022년 12월 거래량은 36건으로, 2021년 12월 거래량 82건에 비해 -56.1%나 떨어졌다. 가격 하락이 극심할 땐 집주인이 집을 팔지 않으려는 심리로 인해 매물이 적어진다. 집을 사려는 사람도 곧 더 떨어질 집을 지금 사지 않으려 한다. 당연히 거래량은 줄어들며 집값의 본격적인 하락의 신호와 같다.

 

 

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3. 강남구 아파트 개별 단지 시세

서울 강남구 도곡 렉슬아파트 단지 시세(호갱노노)

 

3000세대를 넘는 강남구 최대급 대단지 인기 아파트, 도곡동 렉슬아파트다. 2006년 준공하여 18년 차가 된 이 아파트의 시세를 알아보았다. 최고가 32억에서 현재 27억 8천만 원으로 4억 2천만 원이 빠졌다. 무려 13%에 가까운 낙폭이다. 거래량이 2020년, 2021년대에 비해 많이 줄었기 때문에 정확한 시세 판단은 어렵지만 큰 폭을 하락한 건 확실하다. 

 

 

 

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4. 서초구 아파트 개별 단지 시세

 

서초구 신반포팰리스 아파트 시세

 

서초구 아파트 상황도 비슷하다. 한강 근처에 있는 서초구 인기 아파트 신반포 팰리스도 가격이 하락했다. 4억 7,500만원이 하락하여 현재 30억 선이 무너졌다. 짧은 시간 안에 13.87%가 떨어졌다. 800세대의 준수한 규모와 잠원역과 인접한 역세권, 바로 앞에 신동근린공원이 있는 장점에도 불구하고 가격하락을 막지 못했다.

 

 

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5. 결론, 2023년까진 하락장

FED : "2023년 기준금리 하락 없다"

 

도입부에서 밝혔듯이, 현재 부동산 시장은 금리에 의해 좌지우지된다. 금리 외에 우크라이나 전쟁으로 인한 물가상승, 미중 분쟁으로 국제 물동량 저하, 한국 경제 기초 체력 문제 등 그 외 여러 요소가 있지만, 현재 핵심은 금리이다.

 

금리는 한국은행의 기준금리에 의해 결정되고, 그건 미국의 FED에 의해 결정된다. 하지만 FED의 의장 파월은 2023년엔 기준금리를 인하할 생각이 없다고 한다. 앞으로 더 오를 확률이 높고, 기껏해야 금리 동결이다. 이 간단한 메시지만으로도 올해 한국 부동산 시세는 침체를 계속할 모습으로 보인다.

 

 

 

- 끝 -

 

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자료출처 : KB부동산, 호갱노노, 한국부동산원, 기타 뉴스들