3억 폭락한 서울 집값, 왜 통계는 겨우 -0.4%일까?

 

 

 

 

집값 10억 폭락했다는 뉴스, 

고작 -0.02% 하락했다는 통계, 

 

무엇을 믿어야 할까?

 

 

뉴스는 자극적인 것들로 쓰고,

해당 통계는 매달, 매주 단위로

짧은 기간이어서

왜곡될 수 있는 건 누구나 안다.

 

 

하지만 그 격차가 너무 크다.

왜 시세와 통계가 차이가 나고,

왜 격차가 이렇게나 클까?

 

 

 

 

 

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1. 지수 산출 방법 때문에

 

 

 

서울의 A아파트단지가 있다.

총 1,000세대

채당 10억.

 

1년 뒤,

10세대가 11억에 팔렸다.

 

 

 

[일반적인 계산]

 

 

상식적으로는 10억 > 11억이니

현실적으로 10% 올랐다고 본다.

 

 

[부동산원의 계산]

 

그러나,

한국부동산원의 방식은 다르다.

1000세대 중 10세대는 11억.

나머지 990세대는 10억.

평균을 내면 10.01억.

그러므로,

0.1% 오른 것이다.

 

 

 

상식 : 10%,

통계 : 0.1%

무려 100배 차이다.

 

 

수식은 이러하다.

표본 하나하나 계산한다.

 

 

현실세계에서는,

10억짜리 아파트가 11억에 팔렸으면,

전체 아파트 시세가 11억이겠거니 한다.

당연히 호가도 11억으로 낸다.

 

 

하지만 부동산원은 다르게 본다.

10억짜리가 100억이 됐더라도,

나머지 아파트가 '실제로'

100억에 팔리기 전까진

10억짜리 아파트로 본다.

 

 

현실과 숫자의 괴리가 발생하는 지점이다.

 

 

 

+

뒤에 나오지만,

부동산원 통계수가 적어서

예시처럼 단지 전체 조사는 안한다.

일부 중의 극히 일부만

조사한다.

 

 

 

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2. 거래량이 적기 때문에

 

 

실거래가.

한국부동산원은

실거래가로 판단한다.

따라서 거래가 안 된 아파트는

집값에 절대 반영이 안된다.

 

 

문제는,

거래량이 적다.

아파트는 일생일대에

몇 번 이사하지도 않는다.

초대형 대단지 세대가 아닌 이상,

1년에 거래 건수가 몇 건 안된다.

 

 

실거래가가 적으니

가격 변동이

즉각적으로 반영이 안된다.

 

 

2022년 1월,

10억인 A아파트가 있다.

주변 동종 아파트가

다 5억으로 추락해도,

A아파트 매매가 전무하면,

여전히 10억으로 집계된다.

 

 

실제 거래가 이루어지기 전까진

가격 변동이 전혀 반영되지 않는다.

 

 

 

 

 

 

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3. 표본이 적기 때문에

 

한국부동산원은

조사원이 집계한다.

조사원은 담당 주택이 있다.

 

 

문제는 집계 대상 주택 수가 너무 적다.

총 9400가구.

턱없이 적다.

 

 

민간 부동산 조사 기업인,

KB부동산의 집계 가구수는

3만 6000여 가구다.

한국 부동산원의 4배 수준이다.

 

 

표본이 적기에 현실을 왜곡할 확률이 높다.

 

 

실제로,

민간업체인

KB부동산, R114와

공공기관인

한국부동산원의 집값 추이가

서로 다르다.

 

 

전문가들의 대체적인 의견은

한국부동산원의 조사 신뢰도가

전반적으로 좋지 않다는 평이다.

대대적인 조사 시스템 변경이 필요하다.

 

 

 

 

 

 

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이렇듯 통계는 통계일 뿐.

통계상 0.2% 떨어졌다고

10억 아파트가

고작 200만원 떨어져서

9억 9천8백만원이 된 게 아니다.

 

 

그럼 통계는 어떻게 봐야 할까.

부동산원 관계자는 이렇게 말했다.

 

"

통계상 수치는

등락 추이를 보는 지표로 봐야 한다

 

"

 

 

통계는 추이를 파악하는 데에 쓰고,

실제 집값은

 

호갱노노,

KB부동산,

디스코,

네이버부동산

등등

.

.

.

부동산 사이트에서

따로 확인을 하자.

 

 

 

 

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